O mercado imobiliário brasileiro tem buscado formatos mais eficientes e lucrativos de operação e investimento. Entre eles, os condo-hotéis voltaram a ganhar destaque, especialmente em tempos de juros mais altos e busca por ativos com receita recorrente. Mas afinal, o que são condo-hotéis? Como funcionam? Quais os riscos e oportunidades para corretores e investidores? Este artigo traz uma análise baseada no “Manual 2024 de Condo-hotéis”, elaborado pela HotelInvest, referência em consultoria hoteleira no Brasil.

O que é um condo-hotel?

Condo-hotéis são empreendimentos que unem as características de um hotel tradicional com o modelo de propriedade individual por unidade habitacional. Em resumo, cada unidade (quarto ou suíte) é vendida a investidores individuais, que passam a ser proprietários integrais do seu apartamento, com escritura individualizada registrada em cartório.

Esses proprietários recebem uma participação na receita gerada pelo hotel, de acordo com regras previamente estabelecidas em contrato.

O imóvel é operado por uma empresa hoteleira profissional, que administra o negócio: reservas, hospedagem, manutenção, marketing e demais serviços. É uma alternativa para quem quer investir no setor de hospitalidade sem se envolver diretamente na gestão.

Como o modelo é estruturado

De acordo com o manual, o modelo típico de um condo-hotel inclui:

• Propriedade individualizada: Cada investidor é dono exclusivo de um apartamento do hotel, com escritura registrada;
  
  
• Gestão única: Um único operador hoteleiro (como Accor, Atlantica, Intercity) é contratado para gerir todo o empreendimento;
  
  
• Pool de locação: As receitas são agrupadas e redistribuídas entre os proprietários participantes, geralmente com base em critérios como metragem e tipo da unidade;
  
  
• Contrato de longo prazo: A operação é regida por um contrato com cláusulas que asseguram a padronização e continuidade do serviço hoteleiro;
  
  
• Uso restrito ou inexistente: Em muitos casos, os donos não têm direito ao uso pessoal das unidades, ou ele é bastante limitado, a depender do modelo.
  
  

Histórico no Brasil: aprendizados e desafios

Os condo-hotéis tiveram um boom entre 2010 e 2014, impulsionados por incentivos aos grandes eventos (Copa e Olimpíadas), baixa taxa de juros e forte marketing de construtoras. No entanto, a falta de regulação clara e o excesso de promessas de rentabilidade acabaram gerando insatisfação entre investidores, além de disputas judiciais.

Segundo a HotelInvest, um dos grandes problemas da época foi o desalinhamento entre as expectativas dos compradores e a realidade da operação hoteleira. Muitos investidores viam o condo-hotel como um “imóvel de renda garantida”, o que nem sempre se confirmava, principalmente em cidades com excesso de oferta hoteleira ou má gestão.

Hoje, com a maturação do mercado e a maior profissionalização dos players, o modelo ressurge mais sólido, porém exige cautela e conhecimento técnico para funcionar bem.

Quais as vantagens do modelo?

Apesar das polêmicas do passado, os condo-hotéis apresentam vantagens reais quando bem estruturados:

• Acesso a investimentos em hotelaria: O modelo permite que pequenos e médios investidores participem de um ativo sofisticado, com escritura própria;
  
  
• Gestão profissionalizada: A operação é feita por especialistas, com marca reconhecida, canais de venda globais e padronização de serviço;
  
  
• Receita recorrente: A ocupação do hotel gera receitas constantes, que são redistribuídas entre os proprietários participantes;
  
  
• Valorização do imóvel: Hotéis bem localizados e geridos podem se valorizar ao longo do tempo, inclusive com possibilidade de retrofit ou mudança de bandeira.
  
  

E os riscos?

Como todo investimento, o condo-hotel também traz riscos. Os principais, segundo o manual, são:

• Rentabilidade variável: Não há garantia de retorno. A receita depende da ocupação, tarifa e eficiência da gestão;
  
  
• Baixa liquidez: A revenda de unidades pode ser difícil, especialmente em empreendimentos com resultados ruins;
  
  
• Custos de manutenção e taxas condominiais: Mesmo sem rentabilidade, os custos seguem sendo de responsabilidade do proprietário;
  
  
• Conflitos de governança: Diferenças entre os proprietários e o operador podem gerar disputas, exigindo regras claras no contrato.
  
  

Como os corretores devem atuar nesse mercado?

Para corretores de imóveis, o condo-hotel representa um campo promissor, mas exige postura profissional e técnica. Algumas recomendações práticas:

• Entender o modelo de negócios: O corretor precisa conhecer não apenas o imóvel, mas o funcionamento do hotel, a marca envolvida, o plano de operação e a rentabilidade projetada;
  
  
• Evitar promessas irreais: Prometer “aluguéis garantidos” ou “retorno fixo” pode configurar propaganda enganosa. O correto é apresentar projeções com base em histórico e estudos de mercado;
  
  
• Focar no perfil certo de cliente: O condo-hotel é ideal para investidores, e não para quem busca moradia ou uso frequente da unidade;
  
  
• Valorizar os diferenciais do projeto: Localização, bandeira, padrão de acabamento, estrutura jurídica e histórico do operador fazem toda a diferença.
  
  

O papel da regulamentação

O manual destaca a importância de regulamentações mais claras para garantir segurança jurídica e confiança no modelo. Recomenda-se que o contrato entre investidores, incorporadoras e operadoras seja detalhado e registrado, com regras sobre uso, distribuição de receitas, manutenção, fiscalização e penalidades.

O envolvimento de assessorias jurídicas e consultorias hoteleiras especializadas também é fundamental para estruturar projetos viáveis e atrativos.

Tendências para os próximos anos

Algumas tendências apontadas no manual:

• Expansão em cidades secundárias e polos turísticos regionais;
  
  
• Modelos híbridos, com hotel e residencial no mesmo prédio;
  
  
• Retrofit de imóveis antigos convertidos em condo-hotéis;
  
  
• Incorporação de tecnologia na gestão e na relação com os investidores;
  
  
• Mais transparência e profissionalização na venda das unidades.
  
  

Conclusão

Os condo-hotéis, quando bem estruturados, podem ser uma excelente alternativa de investimento e uma nova frente de atuação para os corretores. O mercado amadureceu, aprendeu com os erros do passado e agora caminha para uma fase de maior transparência, rentabilidade e profissionalismo.

Corretores que estudarem o modelo, souberem identificar bons projetos e atender o perfil certo de cliente, terão à disposição um nicho com alto potencial de comissionamento e diferenciação no mercado.

Escrito por Jorge Urdaneta – Analista de Marketing.