Enquanto a selic hje está fixada em 14,25% ao ano, o mercado imobiliário brasileiro surpreendeu com uma rentabilidade média de 19,1% em 2024. Este desempenho excepcional demonstra como os investimentos em imóveis conseguiram superar significativamente a taxa selic hoje, criando uma oportunidade rara para investidores atentos.

A selic hoje 2024 continua sendo um parâmetro importante para nossas decisões financeiras, mas os dados revelam que o investimento na selic foi menos vantajoso comparado ao setor imobiliário. De fato, o retorno total de 19,1% é composto por um rendimento estimado de 6,2% com aluguel e uma valorização média dos imóveis de 12,9%. Especialmente em Belo Horizonte, o Centro destacou-se como o bairro mais rentável, com um impressionante retorno total de 36,6% ao ano. Além disso, um investimento de R$ 445 mil em imóveis gerou aproximadamente R$ 85 mil de retorno, ultrapassando todos os outros ativos analisados, inclusive o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que apresentou queda de 5,89%.

Em nossa análise, descobrimos que o preço médio do aluguel chegou a R$ 47 por metro quadrado em dezembro de 2024, o que representa cerca de R$ 2.350 mensais para um apartamento de 50 metros quadrados. Simultaneamente, o mercado de locação permaneceu aquecido entre 2022 e 2024, com bairros como Caiçaras em Belo Horizonte oferecendo um rendimento anual de 9,1% apenas com aluguel.

Selic sobe e mercado imobiliário responde com alta rentabilidade

Aluguéis disparam enquanto vendas desaceleram

O cenário imobiliário brasileiro atravessa um interessante paradoxo enquanto os aluguéis continuam em trajetória ascendente mesmo com a selic hoje em patamares elevados, o mercado de vendas mostra sinais de desaceleração. Esta dinâmica tem criado oportunidades singulares para investidores atentos às nuances deste mercado.

Quanto rende o aluguel por metro quadrado nas capitais?

Os valores de locação nas principais capitais brasileiras apresentam rendimentos expressivos quando comparados à taxa selic hoje. Em janeiro de 2024, o retorno médio do aluguel residencial foi avaliado em 5,75% ao ano. Algumas capitais destacaram-se com rentabilidades ainda mais atrativas: Recife lidera com 7,40% ao ano, seguida por Salvador com 6,58%, Goiânia com 5,97% e São Paulo com 5,85%.

Em termos de valores absolutos por metro quadrado, São Paulo mantém-se como a capital mais cara para locação, com preço médio de R$30,10/m², chegando a R$54,59/m² em dezembro de 2024. Na sequência aparecem Florianópolis (R$31,97/m²) e Recife (R$31,95/m²). Um apartamento de 30m² na capital paulista custa aproximadamente R$1.637,70 mensais.

Entre as capitais mais acessíveis para aluguel, Teresina apresenta o menor valor médio (R$12,49/m²), seguida por Aracaju (R$13,90/m²) e Fortaleza (R$18,61/m²).

Por que o preço de venda caiu mesmo com alta demanda?

Um fenômeno raro foi registrado em 2024 pela primeira vez em sete anos, o preço médio dos imóveis à venda caiu nas 20 maiores cidades brasileiras. Este movimento ocorre apesar da demanda elevada por moradia, criando uma situação paradoxal diante da selic hoje 2024.

Três fatores principais explicam esta queda: a retração da renda familiar, o crédito imobiliário encarecido e a falta de confiança no cenário econômico. O tempo médio para vender um imóvel saltou de três para sete meses, pressionando proprietários a reduzirem preços entre 5% e 10%.

O aumento dos custos de construção também tem limitado o poder de compra, empurrando a classe média para apartamentos menores ou mais econômicos. Simultaneamente, o mercado vem se adaptando, lançando imóveis de dimensões reduzidas mas com diferenciais para atender esta nova realidade.

Como o retorno ao trabalho presencial influenciou o mercado?

O fim do boom do home office tem transformado significativamente o cenário imobiliário. A porcentagem de brasileiros trabalhando presencialmente – em modelo totalmente presencial ou híbrido – aumentou de 52% para 69% entre 2023 e 2024. Atualmente, 51% trabalham presencialmente todos os dias, 39% em formato híbrido e apenas 12% permanecem em home office integral.

Este retorno aos escritórios reduziu drasticamente a taxa de vacância dos imóveis comerciais. Em São Paulo, a vacância caiu para aproximadamente 19,3%, o menor índice desde 2021. Na região da Faria Lima, os aluguéis chegam a R$231,60/m², valor 200% superior à média da cidade.

Para residências, o impacto é visível nas preferências dos compradores: 80% buscam imóveis na própria cidade onde trabalham e 59% desejam espaço específico para escritório em casa. Além disso, a preocupação com deslocamento faz com que 75% considerem a proximidade com vias de acesso um fator decisivo na escolha do imóvel.

Bairros e cidades que lideram a valorização imobiliária

No atual cenário de elevada taxa selic hoje, determinadas regiões do Brasil destacam-se com rentabilidade imobiliária excepcional. Uma análise detalhada revela quais localidades estão superando significativamente o investimento na selic.

Belo Horizonte domina o ranking de rentabilidade

A capital mineira surpreendeu o mercado ao registrar uma rentabilidade total de 26,6% ao ano em 2024, superando amplamente São Paulo (17,2%) e Rio de Janeiro (12,9%). Este desempenho impressionante deve-se principalmente à oferta mais limitada de imóveis na comparação com as outras capitais e à recuperação tardia do mercado imobiliário pós-pandemia. Além disso, Belo Horizonte apresentou um movimento de valorização real dos preços de venda a partir de 2021, destoando das tendências observadas nas demais capitais.

São Paulo e Rio de Janeiro: onde estão as melhores oportunidades?

Em São Paulo, bairros periféricos lideram a valorização, com Jardim São Luís apresentando rentabilidade de 24,7% ao ano (16,4% de valorização e 8,3% de rendimento do aluguel). Sapopemba (23%), Vila Sônia (22,2%), Vila Aricanduva (21,5%) e Sítio do Mandaqui completam a lista paulistana. No Rio, a Penha destaca-se com 20,5% de retorno total, apesar de ter os menores preços de venda e aluguel entre os bairros analisados. O Maracanã aparece em segundo lugar, com 15,2%.

Quais bairros entregaram mais de 30% ao ano?

Notavelmente, todos os bairros com rentabilidade superior a 30% estão em Belo Horizonte. O Centro lidera o ranking nacional com impressionantes 36,6% (29,8% de valorização patrimonial e 6,7% de rendimento do aluguel). Santa Terezinha segue com 33,7%, Bandeirantes com 33% e Caiçaras com 31,1%. Este último combina forte valorização (22%) com o maior rendimento de aluguel da amostra (9,1% a.a.), tornando-se extremamente atrativo para investidores que buscam alternativas ao investimento na selic hoje 2024.

O que surpreende os especialistas é que, nas três capitais analisadas, as maiores rentabilidades não foram registradas nos locais onde tradicionalmente o preço por metro quadrado é mais elevado, criando oportunidades em bairros emergentes para investidores atentos às nuances do mercado.

O que esperar do mercado se a Selic cair em 2025?

Com a taxa selic hje em patamares elevados, a possibilidade de redução em 2025 desperta a atenção de investidores do mercado imobiliário. O relatório Focus do Banco Central prevê reduções na selic nos próximos anos, o que pode reconfigurara o cenário atual de alta rentabilidade nos aluguéis.

Como a queda da Selic pode afetar o aluguel e a valorização?

Uma eventual redução da selic hoje pode transformar significativamente o mercado. Primeiramente, as prestações dos financiamentos se tornariam mais acessíveis, permitindo que mais famílias realizem o sonho da casa própria. Este movimento tenderia a estimular a construção de novos empreendimentos, gerando empregos e impulsionando o setor.

No entanto, o aquecimento nas vendas poderia desacelerar o ritmo de valorização dos aluguéis. Atualmente, a demanda por locações apresenta tendência de crescimento de 5% ao ano, ritmo superior ao crescimento populacional. Com juros mais baixos, parte dos inquilinos migraria para imóveis próprios, potencialmente estabilizando os valores de locação.

Investir agora ou esperar? O dilema do investidor

Para quem dispõe de capital, o momento atual apresenta duas perspectivas. Por um lado, a rentabilidade imobiliária de 19,1% supera investimentos conservadores mesmo com a selic hoje 2024 em níveis elevados. Por outro, uma possível queda na taxa selic hje poderia criar condições ainda mais favoráveis para aquisições futuras.

Especialistas recomendam diferentes estratégias conforme o perfil:

• Investidores de longo prazo: aproveitar os preços atuais, já que imóveis são considerados proteção patrimonial contra flutuações econômicas
• Compradores finais: iniciar planejamento via consórcio, economizando para entrada futura
• Investidores conservadores: avaliar aumento da fatia imobilizada do patrimônio, sem comprometer a liquidez

Especialistas projetam cenários para os próximos 12 meses

O consenso entre analistas aponta para um 2025 inicialmente marcado por juros altos, com gradual alívio ao longo do ano, condicionado à política fiscal. O setor da construção civil projeta aumento nos preços dos imóveis nos próximos 12 meses, com possível desaceleração na velocidade de vendas seguida por alta de preços.

Para o economista do FGV Ibre, embora seja necessário considerar a questão da liquidez quando comparado a títulos financeiros, o imóvel residencial mantém boa expectativa de ganho no médio e longo prazo. Portanto, mesmo com as incertezas, períodos turbulentos tendem a criar oportunidades para empresas e investidores que compreendem os ciclos do mercado e se posicionam estrategicamente.

Escrito por Jorge Urdaneta – Analista de Marketing.