Investir em um flat é diferente de simplesmente comprar um apartamento para locação tradicional. Além das características do imóvel como localização, metragem, conservação e preço o resultado de um flat pode estar relacionado à dinâmica da hotelaria, à demanda da região, ao modelo de administração, à taxa de ocupação, às diárias praticadas e aos custos da operação.

Por isso, uma análise consistente não deve começar apenas pela pergunta “quanto este flat rende?”. A pergunta mais completa é:

Qual é a qualidade deste ativo, como sua renda é gerada e quais fatores podem influenciar seu desempenho ao longo do tempo?

A Prime Flats atua de forma especializada no mercado de flats, apart-hotéis, hotéis e unidades inseridas em empreendimentos hoteleiros. Nosso trabalho envolve compra, venda, locação e administração, atendendo clientes que buscam moradia, geração de renda, diversificação patrimonial ou uma combinação desses objetivos.

Aviso importante: este artigo possui caráter exclusivamente informativo. Dados históricos, indicadores setoriais, exemplos e resultados anteriores não constituem promessa, garantia ou projeção de rentabilidade futura. Cada imóvel e empreendimento deve ser analisado individualmente.

 

Flat, locação e condo-hotel

O que é um flat?

Um flat é uma unidade imobiliária que pode combinar características residenciais com serviços normalmente associados à hospitalidade. Dependendo do empreendimento, o proprietário ou ocupante pode ter acesso a recepção, segurança, limpeza, manutenção, lavanderia, restaurante, áreas de lazer e outras facilidades.

Entretanto, nem todos os flats funcionam da mesma maneira. A existência de recepção ou serviços não significa, por si só, que uma unidade integra uma operação hoteleira ou um pool de locação.

Uma unidade de flat pode ser utilizada para:

• Moradia própria.

• Locação mensal ou por prazo determinado.

• Locação por temporada, quando permitida pelas regras do empreendimento e pela legislação aplicável.

• Participação em pool de locação ou operação hoteleira.

• Uso próprio combinado com outra forma de exploração, quando as regras do condomínio permitirem.

Essa distinção é importante porque comprar um flat não significa automaticamente comprar uma unidade pertencente a um pool hoteleiro. Antes da aquisição, é essencial compreender o regime da unidade, as regras de uso, os contratos existentes e a forma como a renda poderá ser gerada.

Locação mensal e hospedagem são iguais?

Não necessariamente. A definição da relação dependerá do contrato, da finalidade de uso, do prazo da estadia, dos serviços prestados e das regras do empreendimento.

A Lei do Turismo trata os meios de hospedagem como empreendimentos destinados a oferecer alojamento temporário e serviços de hospedagem mediante cobrança de diária. A legislação também prevê tratamento distinto para condomínios com serviços de hotelaria cujas unidades sejam destinadas exclusivamente ao uso residencial por período superior a 90 dias.

Já a Lei do Inquilinato disciplina as locações urbanas e caracteriza a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária, por prazo não superior a 90 dias.

A Prime Flats atua no mercado de locação de flats para estadias a partir de um mês, atendendo pessoas que buscam localização, mobilidade, praticidade e infraestrutura de serviços. A natureza jurídica de cada contratação deve ser avaliada de acordo com o caso concreto, o contrato celebrado, os serviços oferecidos e as normas do condomínio.

O que é um condo-hotel?

Em linhas gerais, condo-hotel é um empreendimento composto por unidades imobiliárias individualizadas e estruturado para operar no segmento de hospedagem.

Dependendo do modelo do empreendimento, as unidades podem integrar um pool de locação ou outro formato de exploração coletiva. Nesses casos, uma administradora ou operadora especializada pode ser responsável por atividades como:

• Reservas e distribuição em canais de venda.

• Estratégia de preços e definição de diárias.

• Atendimento e recepção de hóspedes.

• Limpeza, lavanderia e governança.

• Manutenção e conservação operacional.

• Marketing, reputação digital e vendas.

• Controle financeiro e prestação de contas.

• Gestão de equipes e serviços compartilhados.

Condo-hotel e pool não são exatamente a mesma coisa. O condo-hotel descreve o empreendimento imobiliário voltado à hospedagem, enquanto o pool costuma ser uma forma de organização coletiva da exploração das unidades. As regras variam conforme a convenção de condomínio, o regulamento do pool, os contratos de administração e a estrutura jurídica de cada ativo.

Em determinadas ofertas públicas, os contratos relacionados à participação em resultados de uma operação hoteleira podem ser classificados como Contratos de Investimento Coletivo Hoteleiro, ou CIC Hoteleiro. A Resolução CVM nº 86 disciplina ofertas públicas dessa natureza e substituiu a antiga Instrução CVM nº 602.

De onde vem a renda

A renda de um flat não possui uma única origem. Ela depende do modelo escolhido para a unidade, da situação do empreendimento e das regras contratuais aplicáveis.

Flat em locação mensal ou por prazo determinado

Em determinadas situações, o proprietário pode disponibilizar o flat para locação mensal ou por prazo determinado. Nesse caso, a análise se aproxima daquela feita em outros imóveis voltados à renda imobiliária.

De maneira simplificada:

• Condomínio.

• IPTU.

• Taxa de administração imobiliária.

• Manutenção e pequenos reparos.

• Seguro, quando aplicável.

• Tributos incidentes.

• Períodos sem ocupação.

• Custos de mobília, enxoval ou atualização da unidade, quando necessários.

Esse modelo pode oferecer maior previsibilidade contratual em determinados contextos, mas também pode estar sujeito a vacância, inadimplência, custos de manutenção e renegociação de valores na renovação ou substituição de locatários.

Flat em operação hoteleira ou pool

Não existe uma resposta universal. São modelos diferentes, que devem ser comparados de acordo com o perfil do investidor, a estratégia patrimonial e as regras específicas do empreendimento.

Em uma operação de pool, o proprietário pode delegar a gestão hoteleira e participar de um modelo coletivo de exploração da hospedagem. Em contrapartida, estará sujeito às regras de adesão, distribuição, uso próprio, custos e saída estabelecidas pelo empreendimento.

Fora do pool, dependendo das regras do condomínio e das normas aplicáveis, pode haver maior autonomia para determinados formatos de uso ou locação. Ao mesmo tempo, o proprietário pode assumir maior responsabilidade sobre vacância, comercialização, limpeza, manutenção, gestão de hóspedes e operação cotidiana.

A comparação deve considerar:

• Perfil de uso do proprietário.

• Objetivo de renda ou moradia.

• Necessidade de autonomia.

• Tempo disponível para gestão.

• Custos de administração.

• Regras do condomínio.

• Possibilidade de uso próprio.

• Histórico operacional.

• Liquidez e perspectiva de venda futura.

Quais documentos analisar antes da compra?

Além dos documentos jurídicos tradicionais de uma transação imobiliária, a compra de um flat pode exigir uma análise adicional da operação e das regras de uso.

Entre os documentos relevantes estão:

• Matrícula atualizada da unidade.

• Certidões e situação fiscal do imóvel.

• Situação condominial.

• Convenção de condomínio.

• Regulamento interno.

• Regras do pool de locação, se houver.

• Contrato com administradora ou operadora.

• Demonstrativos de renda e relatórios operacionais.

• Boletos condominiais e histórico de despesas.

• Atas de assembleias relevantes.

• Previsão de obras e despesas extraordinárias.

• Regras de reforma, mobiliário e padronização da unidade.

• Condições de entrada e saída da operação.

• Restrições de uso próprio, locação ou hospedagem.

• Prospectos e documentos de oferta, quando aplicáveis.

Em ofertas públicas de Contratos de Investimento Coletivo Hoteleiro, a documentação deve trazer informações relevantes sobre a oferta, o empreendimento e os riscos envolvidos, conforme a regulamentação da CVM.

Renda passada não representa garantia de renda futura. Um imóvel pode apresentar bom histórico em determinado período e, ainda assim, sofrer variações de resultado em função de demanda, concorrência, custos, sazonalidade e condições econômicas.

Como interpretar ocupação, ADR e RevPAR

Para analisar flats inseridos em operações hoteleiras, o investidor deve conhecer três indicadores fundamentais.

A diária média, conhecida internacionalmente como ADR (Average Daily Rate), pode ser calculada assim:

Como calcular a rentabilidade observada

Para uma análise inicial, é possível usar a seguinte fórmula:

Rentabilidade líquida mensal = renda líquida mensal ÷ valor investido × 100

Exemplo didático: um flat adquirido por R$ 500 mil que tenha produzido R$ 3.500 de resultado líquido médio mensal em determinado período teria rentabilidade observada de 0,70% ao mês nesse período. Isso não significa que o imóvel continuará produzindo 0,70% todos os meses. O cálculo representa apenas o resultado do período analisado e precisa ser contextualizado.

•  Matrícula da unidade;
•  Situação fiscal e condominial;
•  Convenção e regulamento do condomínio;
•  Regras do pool;
•  Contrato com administradora ou operadora;
•  Demonstrativos de rendimento;
•  Despesas ordinárias e extraordinárias;
•  Atas relevantes de assembleias;
•  Regras para reforma e modernização;
•  Condições de entrada e saída da operação;
•  Restrições de uso ou locação.
•  Essa análise documental é tão importante quanto avaliar preço e rendimento.

Afinal, quando um flat faz sentido como investimento?

Quer analisar uma oportunidade?